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Wertbegriffe Verkehrswert - gemeiner Wert - Bilanzwert usw. Der Verkehrswert nach §194 BauGB wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Verkehrswert entspricht dem Durchschnitt der Marktpreise. Er sollte auf zwei signifikante Ziffern gerundet werden. Gemeiner Wert im Steuerrecht (siehe Teilwert). Der gemeine Wert
ist im Gegensatz zum Teilwert der Einzelveräußerungspreis, der -unabhängig
von einer Betriebszugehörigkeit- im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen
wäre (§9 BewG); seine Definition ist inhaltlich begrifflich identisch mit dem
Verkehrswert nach dem BauGB. Einheitswert im Steuerrecht ist das Ergebnis eines Wertermittlungsverfahrens nach dem BewG. Einheitswerte stellen die einheitliche Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer dar. Der Einheitswert für Betriebsvermögen wird alle drei Jahre festgesetzt; die letzte Hauptfeststellung für die übrigen Vermögensteile hat zum 01-01-1964 stattgefunden. Neuerdings gibt es für die Erbschafts- und Schenkungssteuer zusätzlich den Bedarfswert. Der Residualwert oder Restwert ist für den Investor der Höchstpreis für einen lohnenden Immobilienkauf. Er wird nach dem Residualwert-verfahren als Differenz des Ertragswerts des fertigen Projekts abzüglich der Summe aller aufzuwendenden Kosten ermittelt. Der R. sollte als Wertspanne ausgeworfen werden. Der Beleihungswert ist nach §12 HBG zu ermitteln. Er soll den Verkaufwert nicht übersteigen. Es kommt dabei auf die dauerhaften Eigenschaften des Grundstücks und auf den nachhaltigen Ertrag bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung an. In der Praxis der Immobilien-Bewertung ist der Unterschied zwischen Verkaufswert nach §12 HBG und dem „wortverwandten“ Verkehrswert nach BauGB nicht groß. Als hilfreich haben sich nach Objektart und Objektrisiko strukturierte „ratings“ ergeben. Danach werden Risikokategorien mit Abschlägen vom Verkehrswert zwischen 10% und mind.40% unterschieden. Der Versicherungswert ist die Summe der Wiederherstellungskosten. Er wird für Zwecke der Gebäudeversicherung ermittelt; für Wohngebäude und Gebäude der Landwirtschaft zurückgerechnet auf den Baupreisindex des Jahres 1914 und für Betriebsgebäude 1936. Unter Kosten wird allgemein der
bewertete sachziel- oder leistungs-bezogene Güterverbrauch verstanden. Die
Kostenrechnung ist im Gegensatz zur Finanzbuchhaltung in ihrem Schwerpunkt
nach innen gerichtet. Im Bauwesen unterscheiden wir Kosten der Herstellung,
des Umbaus oder der Beseitigung von Gebäuden (DIN 276 Kosten im Hochbau) und
Kosten der laufenden Bewirtschaftung (DIN 18960 Baunutzungskosten von
Hochbauten) bzw. Betriebskosten (II.BV). Der Wert eines Objekts hängt im
wesentlichen von der Beurteilung durch ein Subjekt ab. Jede Wertung ist
letztlich Ausdruck einer persönlichen Einschätzung. Treffen Verkäufer und
Käufer in großer Zahl mit unterschiedlichen subjektiven Wertvorstellungen
zusammen, so kommen im Tauschverkehr Preise zustande, die einen
„über-individuellen“ Wert darstellen. Der „objektive Wert“ erwächst aus der
Summe der zahlreichen subjektiven Nutzenschätzungen wirtschaftender
Menschen. Literatur: [01]BauGB zuletzt geändert: 01-01-1998.
[02]Creifelds, Rechtswörterbuch, 10.Auflage 1990. [03]Vahlens Großes
Wirtschaftslexikon 1987. [04]Troll/ Simon, Wertermittlung bei Geschäfts- u.
Fabrikgrundstücken. [05]Rössler/ Langner/ Simon/ Kleiber, Schätzung u.
Ermittlung v. Grundstückswerten. |
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Update: 2004-september-08 Uwe Tychsen D-23721 Neustadt in Holstein Postfach 1140 Tel +49 4561 3030 Fax +49 4561 2910 tychsen@t-online.de |